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房屋建筑物評估
【點擊數(shù)：13787 更新：2007/11/29 9:23:50
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一、建筑物及其特性
建筑物是指與土地組合的建設成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。房屋是指能夠遮風避雨并供人們居住、工作、娛樂等各種活動的場所；構(gòu)筑物通常不能直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活，如煙囪、水塔、道路、橋梁、隧道、水壩、圍墻等。房屋建筑由基礎、主體承重結(jié)構(gòu)和屋頂及圍護結(jié)構(gòu)等組成。建筑物有以下特殊屬性。
(一)不可位移性
建成后的建筑物坐落位置、結(jié)構(gòu)類型、建筑朝向都是固定不變的。
(二)產(chǎn)權(quán)邊界復雜性
一般資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)邊界是比較清楚的。單項資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)要么是所有權(quán)，要么是使用權(quán)、租用權(quán)等，但在評估中經(jīng)常遇到同一幢建筑物具有多重產(chǎn)權(quán)屬性的情況，如公私同幢，私私同幢等，或表現(xiàn)為同幢房產(chǎn)中部分具有所有權(quán)，另一部分體現(xiàn)為租賃權(quán)。
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多數(shù)資產(chǎn)功能通常是固定不變的，使用價值將隨改變而消失。但建筑物不同功能改變反而會提高其使用價值，如商業(yè)區(qū)的廠房、車間改造，臨街工業(yè)用房改造成商業(yè)用房等。
二、建筑物的分類
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房屋建筑物的承重結(jié)構(gòu)決定其使用性能、耐用年限和建造成本具有明顯的區(qū)別。房屋建筑物按承重結(jié)構(gòu)分為以下四種。
1．鋼結(jié)構(gòu)：由鋼主梁、次梁和柱形成建筑物骨架。屋架由鋼或鋼網(wǎng)架構(gòu)成，樓板由鋼筋混凝土制成，墻體由磚或其他材料制成。
2．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土。房屋的梁柱、屋面板、樓板均以鋼筋混凝土澆筑而成。墻體用磚或其他材料制作。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)可進一步劃分為排架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)。
(1)框架結(jié)構(gòu)由鋼筋混凝土主梁、次梁和柱形成的框架作為建筑物骨架，屋面、樓板上的荷載通過梁柱傳到基礎。墻體全部為非承重墻，只起分隔和圍護作用，房間布置靈活，不受樓板跨度的限制，適于建造寬敞、空間大的辦公樓、商店和工業(yè)廠房。
(2)剪力墻結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土墻體承重，可承受垂直荷載和水平地震荷載，高層建筑樓板和墻體均為現(xiàn)澆或預制鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，具有良好的整體性，抗震能力比磚混結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)強。
(3)框架剪力墻結(jié)構(gòu)是框架結(jié)構(gòu)與剪力墻結(jié)構(gòu)的結(jié)合體。
3．混合結(jié)構(gòu)
混合結(jié)構(gòu)分為磚混結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)。
(1)磚混結(jié)構(gòu)：屋蓋、墻體、樓板、過梁為鋼或鋼筋混凝土制作，墻、柱磚砌。結(jié)構(gòu)荷載通過屋蓋、樓板傳到承重墻上，再由承重墻傳到基礎。因此，磚砌承重墻質(zhì)量的好壞、砌體強度大小將直接關(guān)系到磚混結(jié)構(gòu)的質(zhì)量和壽命�；A不均勻下沉，承重墻體出現(xiàn)裂縫，意味著磚混結(jié)構(gòu)建筑的整體破壞。
(2)磚木結(jié)構(gòu)：墻、柱用磚砌筑，樓層、屋架用木材建造。
4．其他結(jié)構(gòu)：主要包括木結(jié)構(gòu)、竹木混合結(jié)構(gòu)、簡易建筑物等。
(二)按房屋建筑物使用功能分類
1.工業(yè)用建筑物：工業(yè)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)資料使用的房屋、構(gòu)筑物，包括廠房、倉庫、實驗室、辦公樓、煙囪、水塔、道路、橋梁、隧道、水壩、圍墻等。交通運輸業(yè)、建筑業(yè)生產(chǎn)用建筑物也屬于此類。
2.民用建筑：包括民用住宅和公共建筑。公共建筑劃分為營業(yè)用建筑物和行政事業(yè)用建筑物。營業(yè)用建筑物指商業(yè)、金融和保險、郵電、旅館、飯店，及旅游服務業(yè)修建的人文景觀和服務場所。行政事業(yè)用建筑指黨政機關(guān)、社會團體和科、教、文、衛(wèi)、體育等事業(yè)用建筑。軍用建筑和外國駐華機構(gòu)建筑也屬此類。民用住宅包括公寓、住宅和宿舍樓等。
另外，根據(jù)建筑物的建筑程度和使用狀況可將建筑物分為完工工程和在建工程。
三、建筑物的評估特性
(一)建筑物價值的內(nèi)涵特點
由于建筑物不能脫離土地獨立存在，企業(yè)核算和房地產(chǎn)業(yè)務中往往把征用土地費或開發(fā)費用算在建筑物價格中，因此，建筑物價格中通常隱含地價。但資產(chǎn)評估時，房屋建筑物和土地價格運動有較大差異，土地價格會隨社會經(jīng)濟發(fā)展及開發(fā)利用狀況而增值，建筑物價格則會因使用而貶值。因此有必要把建筑物與土地分開進行評估。
建筑物使用性質(zhì)不同，價格表現(xiàn)形式也不同。如工業(yè)用房在企業(yè)評估中是單項生產(chǎn)要素，不具有整體盈利能力，通常用成本法估價；商業(yè)用房的價值更多地體現(xiàn)在經(jīng)營收益上，更多地用收益現(xiàn)值反映其價值。
另外，我國土地所有權(quán)歸國家和集體所有，企業(yè)或個人只有使用權(quán)。獲得土地使用權(quán)的方式有國家無償劃撥和企業(yè)交付出讓金而享有規(guī)定用途下一定期限的處置權(quán)兩種方式，因此，決定了房產(chǎn)的交易類型和價格。在資產(chǎn)評估中通常會遇到三種類型的價格評估，即房屋建筑物所有權(quán)價格評估、房屋建筑物使用權(quán)價格評估和租用權(quán)價格評估。
房屋所有權(quán)價格評估是指房地結(jié)合評估，評估價格中既包含房屋建筑物價值，也包含土地價值。土地應是辦理出讓手續(xù)而獲得合法使用權(quán)的土地。購買者有權(quán)處置其產(chǎn)權(quán)。
房屋使用權(quán)價格評估是指在一定使用期限內(nèi)對房產(chǎn)使用權(quán)進行評估。一般來說，購買者不得在使用權(quán)期限內(nèi)任意轉(zhuǎn)賣所購置的房地產(chǎn)使用權(quán)，并在房產(chǎn)使用權(quán)期滿或房產(chǎn)消失后將房地產(chǎn)交還出售方。
房產(chǎn)租用權(quán)價格是租金，與所有權(quán)、使用權(quán)價格的多軌制相聯(lián)系。隨著產(chǎn)權(quán)交易形式的多樣化，房屋建筑物價格也呈現(xiàn)不同的表現(xiàn)形式，如房屋建筑物的拍賣價格、抵押價格、課稅價格、征用價格等都是特定交易條件下建筑物價格的特殊表現(xiàn)形式。
(二)建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約
按照房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限因出讓土地的用途而不同，分為五種情況：
(1)居住用地70年；
(2)工業(yè)用地50年；
(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；
(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；
(5)綜合或其他用地50年。
國家還規(guī)定，在土地使用權(quán)出讓期限到期后土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。另外還規(guī)定，土地出讓合同的使用年限屆滿時，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當最遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該土地的，應當予以批準。這樣，在評估已出讓土地上的建筑物時，就要相應考慮出讓土地的剩余出讓年限與被評估建筑物的經(jīng)濟壽命年限間的吻合關(guān)系，而且還應考慮土地是否可以辦理續(xù)期等因素。正常條件下，即使土地剩余出讓年限小于建筑物經(jīng)濟壽命年限，在用成本法進行評估時，建筑物的成新率確定可以不用土地剩余出讓年限作為唯一的約束條件進行計算。因為在房地分離評估中出讓年限的約束已經(jīng)在土地使用權(quán)評估中予以充分考慮。而對于劃撥用土地上的建筑物評估則不受土地使用權(quán)年限的限制。因為土地使用權(quán)劃撥具有無償性、無期限性和不可轉(zhuǎn)讓等特點。
(三)建筑物功能、用途及評估方法
通常建筑物評估方法的確定不僅取決于特定的評估目的，而且常與建筑物自身的功能和用途有關(guān)。如進行企業(yè)整體評估時，生產(chǎn)用建筑物可按單項生產(chǎn)要素用成本法評估；商業(yè)用房或商品住宅可根據(jù)建筑物經(jīng)營收益或建筑物市場交易狀況用收益法或市場法進行評估。
四、影響建筑物評估的因素
1．物理因素：建筑物造價由其造型風格、結(jié)構(gòu)類型、功能效用、設施完備情況、裝修標準、建筑面積及工藝標準等決定。
2．環(huán)境因素：房地產(chǎn)外部環(huán)境因素包括交通及通訊狀況、環(huán)境優(yōu)美程度、基礎設施（水、電、氣等）完善程度、商業(yè)網(wǎng)點分布等。
3．經(jīng)濟地理因素：我國政治、經(jīng)濟、文化發(fā)展極不平衡，相同質(zhì)量、功能和用途的建筑物價格大城市高于小城市、沿海開放城市高于內(nèi)地城市。同一城市不同地段的房價差別也很大。
4．新舊程度：土地不存在貶值，建筑物會陳舊。
5．用途：建筑物用途可能是單一的，也可能有多種用途。評估綜合性建筑物時要注意不同用途的面積分配和樓層分配及建筑朝向。
6．產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)有所有權(quán)、使用權(quán)和租用權(quán)。產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及其是否受到限制（如做抵押，擔保、出租等）都影響建筑物的評估價值。
7．房地產(chǎn)價格受政府法令和政策的影響主要表現(xiàn)在
(1)政府基于公共利益可限制某些房地產(chǎn)的使用，包括規(guī)定土地使用用途、建筑物容積率、覆蓋率等。
(2)政府為滿足社會公共利益的需要可以對任何房地產(chǎn)實行強制征用或收買。
8．供需狀況：供過于求時價值降低；供不應求時價值會提高。
9．其他：住房制度改革、長期投資貸款利率變化等都直接影響建筑物價格。
五、建筑物的評估程序
(一)明確評估目的
建筑物在發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、擔保、拍賣、課稅等不同經(jīng)濟行為時應根據(jù)特定評估目的選擇相應的價值類型和評估方法。
(二)資料準備
評估人員要到評估所在地收集資料，也需要委托方提供以下資料：
1．評估對象的工程名稱、建筑物地址。
2．區(qū)域規(guī)定資料包括區(qū)域土地總面積和區(qū)域建筑總面積。
3．區(qū)域總平面圖、建筑物的建筑面積圖。
4．工程竣工決算書，包括水、暖、電、管線、道路綠化。
5．工程竣工驗收單、監(jiān)質(zhì)證。
6．財務賬目清單。
7．工程項目批文(即立項報告)。
8．規(guī)劃局批準文件(包括施工許可證)。
9．土地使用許可證(包括征地文件)。
10．當?shù)毓こ淘靸r管理的有關(guān)規(guī)定。
11．當?shù)卦u估時的建筑材料市場價格。
12．評估建筑物照片。
(三)準備有關(guān)文件
評估人員到現(xiàn)場之前必須準備好以下文件:
1．城市規(guī)劃性文件，包括總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，重點要調(diào)查和了解評估對象所在位置的詳細規(guī)劃。
2．城市配套設施建設文件，結(jié)合評估對象與土地估價師共同研究職責范圍和工作銜接。
3．開發(fā)區(qū)的各種優(yōu)惠政策及設施。
4．行業(yè)的有關(guān)文件及規(guī)定。
5．國家的有關(guān)法律及文件。
(四)資產(chǎn)評估明細表的準備
評估人員提供并由委托方填寫“建筑物清查評估明細表”。
(五)評定測算
如評估方法所需的數(shù)據(jù)資料無法弄到，應立即改用可搜集到全部資料的其他方法。能夠搜集到幾種評估方法所需資料時，可用多種方法對進行估價，相互驗證后確定評估結(jié)果。
(六)確定評估結(jié)果，撰寫評估說明或評估報告
用兩個或兩個以上評估方法進行的評估，評估人員應在分析論證若干個評估初步結(jié)果后給出評估最終結(jié)果，并撰寫評估說明或評估報告。
