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位置：山東忠信會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司 > 資產(chǎn)評(píng)估

    目前，房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中存在著不少問題，筆者希望就此與同行們切磋。
    一、接受評(píng)估委托前需要注意的問題
    抵押貸款評(píng)估的前提應(yīng)該是銀行已有同意放貸的意向。有些評(píng)估委托方在沒有得到銀行表示同意貸款之前，就直接找評(píng)估機(jī)構(gòu)要求進(jìn)行抵押物的評(píng)估。當(dāng)評(píng)估完畢，銀行卻不同意貸款時(shí)，就出現(xiàn)了不來取評(píng)估報(bào)告或要求撤消評(píng)估業(yè)務(wù)約定書這樣的情況。因此，評(píng)估機(jī)構(gòu)有必要在接受評(píng)估委托前提醒委托方，即評(píng)估機(jī)構(gòu)只能提供抵押物的評(píng)估價(jià)值，并不能保證
貸款的實(shí)現(xiàn)。
    在抵押物評(píng)估前，一些委托方可能會(huì)提出評(píng)估結(jié)果要達(dá)到某一具體金額等不合理的要求。這是對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)道德和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的考驗(yàn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)拒絕委托方這些不合理的要求。但評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該與委托方充分溝通，說明拒絕這些不合理要求的原因從而避免評(píng)估工作完成后的“扯皮”。
    還有一些委托方會(huì)要求評(píng)估機(jī)構(gòu)提供抵押物“初步的預(yù)估值”。一些委托方甚至是找了多個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，誰提供的“初步的預(yù)估值”高，就讓誰評(píng)。而一些評(píng)估機(jī)構(gòu)為爭奪業(yè)務(wù)而投其所好，向?qū)Ψ诫S意提供使其滿意的“預(yù)估值”。結(jié)果在正式提供評(píng)估報(bào)告時(shí)，因達(dá)不到當(dāng)時(shí)應(yīng)允的“預(yù)估值”而出現(xiàn)了糾紛。這些問題，都是在接受評(píng)估委托前需要注意的。
    二、關(guān)于評(píng)估的價(jià)值類型
    抵押貸款中的抵押物是處于準(zhǔn)交易的狀態(tài)，當(dāng)貸款期滿而債務(wù)方無法還貸時(shí)，銀行有權(quán)處置抵押物。銀行在確定抵押物的抵押價(jià)值時(shí)，要考慮風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行變現(xiàn)能力分析，并要扣除處置抵押物時(shí)發(fā)生的賣方稅費(fèi)等。因此，有人提出，為防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，需要評(píng)估抵押物的清算價(jià)值作為抵押價(jià)值。但是，評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的清算價(jià)值并不一定能符合貸款銀行的要求，因此《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》（建設(shè)部、人行、銀監(jiān)會(huì)建住房(2006)8號(hào)）要求：“房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值”。同時(shí)要求“房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素予以分析和說明�！薄胺康禺a(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析�！�  最后由銀行來確定貸款數(shù)額。
    三、商品房抵押時(shí)的評(píng)估
商品房抵押評(píng)估一般采用市場比較法。采用市場比較法進(jìn)行商品房抵押時(shí)需要注意以下問題：
    1、比較案例選取時(shí)應(yīng)注意的問題
市場比較法中比較案例的選取，決定了評(píng)估結(jié)果的正確程度。筆者認(rèn)為比較案例選取時(shí)需要注意以下幾個(gè)問題：
    （1）比較案例應(yīng)盡可能選取同一供求圈內(nèi)與同一地段等級(jí)的交易案例。同一地段等級(jí)內(nèi)可能存在一些價(jià)格特別高或特別低的交易案例，這不足為怪，因?yàn)檫@可能是存在一些特殊的因素。我們?cè)谶x擇比較案例時(shí)，不要選取這些特殊的案例。
    （2）比較案例的選擇不應(yīng)集中在同一個(gè)住宅區(qū)。因?yàn)橥�一住宅區(qū)價(jià)格影響因素基本上是雷同的，如果同一住宅區(qū)挑選了多個(gè)比較案例，實(shí)際上只能起到一個(gè)案例的作用。
    （3）比較案例的交易日期要盡量接近評(píng)估基準(zhǔn)日，特別是在房地產(chǎn)市場價(jià)格變動(dòng)較大時(shí)。如這兩年來，福州市商品住宅市場漲幅一直很高，如選用一年前的交易案例作為比較案例，無疑將影響評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確程度。
    （4）比較案例的價(jià)值屬性應(yīng)盡量一致。福州市房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)今年五月份已經(jīng)出臺(tái)了根據(jù)戶型價(jià)格差異確定的戶型指數(shù)，因此，商品住宅評(píng)估時(shí)所選擇的比較案例戶型應(yīng)相同。此外，作為比較案例的商品住宅所在小區(qū)的建筑密度及配套設(shè)施也應(yīng)盡量接近；建筑類型（多層、小高層、高層）也應(yīng)盡量對(duì)應(yīng)；寫字樓的檔次（智能化程度）也應(yīng)盡量一致等等。
    （5）比較案例中的特殊因素在案例所披露的信息中沒有被體現(xiàn)。如住宅樓東把頭的價(jià)格比中間樓口便宜，二層的價(jià)格比四層的貴等不合常理的現(xiàn)象。這往往是因?yàn)榇嬖谄渌�的因素。如住宅有現(xiàn)房和期房之別，有一次性付款、分期付款與按揭之別，并可能存在有關(guān)系背景的交易和特殊交易方式下的交易等。
    （6）從某些信息來源獲得的交易案例的交易價(jià)格，是納稅之后的價(jià)格，低于實(shí)際的成交價(jià)。我們?cè)谠u(píng)估報(bào)告中必須闡明所選用比較案例的來源，并對(duì)于所選用比較案例的交易價(jià)進(jìn)行具體分析，對(duì)于有確鑿依據(jù)證明其與市場行情有明顯差異的交易案例，應(yīng)予剔除。
2、除比較案例的選取以外，市場比較法的應(yīng)用中還應(yīng)注意以下問題： 
（1）市場比較法中商品房裝修狀況的比較是指對(duì)商品房一次裝修的比較。商品房二次裝修的狀況不應(yīng)列入評(píng)估中進(jìn)行比較。因?yàn)樯唐贩康亩�次裝修檔次差異很大，且裝修的式樣也因人的喜好而異，比較案例裝修的具體狀況一般不進(jìn)行現(xiàn)場勘察，因此，在市場比較法中，不能將商品房的裝修價(jià)值與建筑物的價(jià)值合并在一起評(píng)估。并且，二次裝修的價(jià)值一般也難以被買方所接受。因此即使二次裝修需要評(píng)估，也應(yīng)是單獨(dú)進(jìn)行評(píng)估。
    （2）不應(yīng)將商品房的“成新率”作為比較因素。評(píng)估中，一般只需考慮商品房建造時(shí)間之間的差異。“成新率”僅僅是成本法中分析損耗后的結(jié)果。在市場比較法中， “成新率”這一模糊的概念不能作為比較因素。
    四、自建房抵押時(shí)的評(píng)估
    不論是單位還是個(gè)人的自建房，  自建房的抵押評(píng)估一般適于采用成本法。只有在其具有明確且穩(wěn)定的出租收益時(shí)，才適于采用收益法評(píng)估。
    五、在建工程抵押時(shí)的評(píng)估
    在建工程抵押時(shí)的評(píng)估可采用假設(shè)開發(fā)法與成本法進(jìn)行評(píng)估。假設(shè)開發(fā)法即是將在建工程開發(fā)完成后所擁有的合理的市場價(jià)值折現(xiàn)為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，并扣除成本、稅費(fèi)和正常利潤。成本法即是確定在建工程已完工形象進(jìn)度的完全重置成本。
    假設(shè)開發(fā)法需占有詳盡的工程資料，其評(píng)估選取的許多參數(shù)都需要依賴于評(píng)估師的判斷，工作量也較大。而采用成本法評(píng)估在建工程，有人會(huì)認(rèn)為評(píng)估的只是“成本”，而未體現(xiàn)在建工程的市場價(jià)值。實(shí)際上，只要在重置成本中合理地計(jì)算投入的資金成本與投資利潤，成本法與假設(shè)開發(fā)法這兩種方法的評(píng)估結(jié)果差異不會(huì)太大，具有可比性。
    在建工程抵押估價(jià)報(bào)告要披露工程是否拖欠工程款�！斗康禺a(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第十七條規(guī)定：“在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在拖欠建筑工程價(jià)款的書面說明；存在拖欠建筑工程價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)以書面形式提供拖欠的數(shù)額”。因此，在接受評(píng)估委托時(shí)應(yīng)要求委托方提供這方面的資料。